重要會議，正在進行。今天，2024年度“政府工作報告”發(fā)布，其中關于總體目標、經(jīng)濟、就業(yè)、樓市，都有明確表態(tài)。每年的“政府工作報告”之所以如此重要，是因為它是對過去一年社會發(fā)展成果的總結(jié)，同時又會對新的一年社會各項發(fā)展定下目標，畫下藍圖。過去一年……面對異常復雜的國際環(huán)境和艱巨繁重的改革發(fā)展穩(wěn)定任務……頂住外部壓力、克服內(nèi)部困難，付出艱辛努力，新冠疫情防控實現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)段、取得重大決定性勝利，全年經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標任務圓滿完成，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進，社會大局保持穩(wěn)定，全面建設社會主義現(xiàn)代化國家邁出堅實步伐。具體完成了哪些目標？我們首先回顧一下去年制定的幾個年度任務。去年制定的GDP目標是5%左右，實際增速5.2%，圓滿完成。去年制定的新增就業(yè)人數(shù)1200萬人左右，人社部公布的數(shù)據(jù)顯示，去年全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)1244萬人，圓滿完成。去年制定的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，實際數(shù)據(jù)為，年末全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，圓滿完成。去年人均可支配收入增速與增長基本同步，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年人均可支配收入6.1%，高出GDP增速0.9個百分點，圓滿完成。糧食產(chǎn)量1.3億斤以上，實際數(shù)據(jù)為2023年糧食產(chǎn)量1.39萬億斤，再創(chuàng)歷史新高，圓滿完成。居民消費價格漲幅3%左右，只有這一個目標沒有完成。整體來看，在世界格局風云變幻、地緣風險加劇、全球經(jīng)濟陷入低迷的狀態(tài)下，能夠完成這些目標，已屬不易。面對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型壓力、樓市壓力、出口壓力和外部環(huán)境壓力，政府工作報告對今年的經(jīng)濟增長目標，仍定下了5%左右：
2024年GDP增長預期目標為5%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上。居民消費價格漲幅3%左右。城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5左右。糧食產(chǎn)量1.3萬億斤以上。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低2.5%左右制定的目標，基本和2023年一致，并沒有往上提升。5%左右的GDP增速，是一個很務實的發(fā)展目標，是對當前全球經(jīng)濟和格局形勢綜合判斷的結(jié)果，也是對國內(nèi)經(jīng)濟復蘇進度得出的結(jié)論。
畢竟，房地產(chǎn)壓力、制造業(yè)壓力、出口壓力、債務壓力都已經(jīng)擺到了明面上來。而且，相比于2023年，完成這些制定的目標會更難，畢竟2022年是黑天鵝影響之下的低基數(shù)。2023年恢復至高基數(shù)，意味著2024年的經(jīng)濟表現(xiàn)要比2023年更好，才能完成5%左右的年度目標。報告也提到了這一點，“實現(xiàn)今年預期目標并非易事, 需要政策聚焦發(fā)力、工作加倍努力、各方面齊心協(xié)力。”邏輯并不復雜，需要拉動就業(yè)，穩(wěn)定社會。增加就業(yè)，滿足就業(yè)需求，是維持社會穩(wěn)定的基本條件。要滿足這1200左右的就業(yè)需求，按照GDP每增加1個點可增加250萬左右的就業(yè)崗位推算，我們的GDP增速需要達到5%左右。不然很難完成。那么，如何在難度更大的情況下，完成5%的左右的目標？答案仍是積極的財政和寬貨幣信用。報告提出，財政赤字率擬按3%安排。一般公共預算支出比上年增加1.1萬億元。擬安排地方政府專項債券3.9萬億元。中央預算內(nèi)投資擬安排7000億元。從今年開始擬連續(xù)幾年發(fā)行超長期特別國債，專項用于國家重大戰(zhàn)略實施和重點領域安全能力建設，今年先發(fā)行1萬億元。3%的赤字率，比2022年的2%要高，和2023年持平。與2023年操作不同的是，2024年要增加債券發(fā)行，尤其是特別國債發(fā)行。這里，一方面是緩解地方債務壓力，以時間換空間，同時也是在推動大基建拉動經(jīng)濟、就業(yè)發(fā)展。
政府工作報告，關于房地產(chǎn)的內(nèi)容如下：
第一，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務、中小金融機構(gòu)等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。第二，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。第三，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。第一條，是強調(diào)房地產(chǎn)的風險。如今的房地產(chǎn)已經(jīng)不是灰犀牛，而是肉眼可見的風險。持續(xù)低迷的行情，持續(xù)下行的房價，對金融系統(tǒng)的沖擊的確比較大。制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局![]()
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行更難的是，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向并沒有達到官方想要的調(diào)控效果。原本的意圖在于，壓制住房地產(chǎn)旺盛勢頭，以時間換空間，將資金轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟中，推動股市和實體經(jīng)濟發(fā)展。然而2023年的數(shù)據(jù)顯示，股市一言難盡，實體經(jīng)濟同樣一言難盡。事已至此，只能是遇到問題解決問題。所以，去年兩場重要會議對房地產(chǎn)進行了定調(diào)，先立后破。
所謂“立”，就是建立起新的經(jīng)濟驅(qū)動引擎，建立起新的房地產(chǎn)模式，建立起新的財政制度。
所謂“破”，主要是破除三點：1、破除房地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的模式；2、破除中央和地方對土地財政的依賴；3、破除高房價的隱憂。想要在這種局面下不破，就得不斷出臺救市措施，所以2024年仍會延續(xù)2023年的節(jié)奏，成為救市大年。2024年，本號預測，一線城市的限購會大放松，隨著時間推移，所有的限購措施，也會全部解除。第二條，是針對房企的。這是對之前住建部對房企表態(tài)的再次強調(diào)。
本號在之前寫過，官方對于房企的態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎，從“三道紅線”，變成“三支箭”，再到去年年末的“三個不低于”，再到今年年初的：各商業(yè)銀行按照規(guī)程審查后放貸，對不予放貸的項目需要向金融監(jiān)管部門報送“無法貸款的原因”，由城市政府及時協(xié)調(diào)解決，形成“白名單”項目。態(tài)度轉(zhuǎn)變的背后，是房地產(chǎn)過冷。
而態(tài)度轉(zhuǎn)變的目的，則是防止房企成批量肅清，以及清退速度過快，一旦如此，會發(fā)生更大更加無法控制的局面。畢竟還有大批量的已成交尚未交付的樓盤，很多家庭都在等待著收房。而且，一旦問題樓盤數(shù)目增加，又會進一步增加本就低迷的新房市場，土地市場也會進一步低迷。第三條，則是提速二次房改，也即加速房地產(chǎn)雙軌制建設，加快保障房建設。2024年，將是保障房建設和入市的開局之年，目前各地都在加碼保障房建設。根據(jù)公開數(shù)據(jù)估算，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規(guī)劃建設銷售型保障房規(guī)模均在100萬平方米以上。其中上海是規(guī)劃銷售型保障房規(guī)模最高的城市，規(guī)模在400萬平方米以上。從銷售型保障房面積占近三年宅地成交面積的比重來看，上海銷售型保障房供應力度最大，占比達到了27%，居全國首位，其次是深圳，占比為17%。此外，北京、南京、溫州等城市銷售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供給力度也處于相對高位。其余城市比重多在5%以下。去年8月25日國務院常務會議審議通過了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（下面簡稱“14號文件”）文件，已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。經(jīng)濟觀察網(wǎng)給出的新聞標題是：中國將推動新一輪“房改”。14號文件的到來，宣示著中國的房地產(chǎn)市場再次進入雙軌制時代，也即商品房和保障房并行的時代。
為何要大搞保障房建設？14號文件明確提出建設保障房的兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。這兩段表態(tài)意味著未來中國大多數(shù)城市可能會走向新加坡模式，給未來的房地產(chǎn)劃定兩個圈子，一個商品房圈子，一個保障房圈子。保障房保障買不起商品房人居住，商品房則讓有錢人去玩，當然也要以穩(wěn)定為基調(diào)。一言以蔽之，2024年房地產(chǎn)的目標就兩個，一個是維穩(wěn)，一個是加速新制度建設。
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